VÍCIO CONSTRUTIVO - Nem sempre a culpa por infiltrações e vazamentos é do condomínio

Faz parte do cotidiano da vida condominial a ocorrência de vazamentos, infiltrações e alagamentos que causam toda sorte de prejuízos a um condômino ou outro. Embora muitas vezes estes eventos aconteçam dentro das próprias unidades, ou entre uma e outra, não é incomum que a causa determinante para o fato esteja ligada à área comum do condomínio. É igualmente corriqueiro que o condômino lesado busque reparação contra os danos sofridos diretamente contra o condomínio, efetivamente socializando seus prejuízos com os demais moradores.

Ainda que em algumas ocasiões seja possível caracterizar a responsabilidade civil do condomínio por falha na manutenção das áreas comuns, na maioria dos casos os vazamentos e alagamentos causados decorrem de vícios no planejamento hidráulico ou topográfico, durante a construção. Nessas situações, não haveria como apontar responsabilidade civil do condomínio. Isto, pois seria desarrazoado exigir que o condomínio saísse quebrando paredes e realizasse periodicamente a vistoria de toda sua rede hidráulica em busca de falhas na sua edificação.

Uma vez vistoriado e entregue o imóvel, cabe ao condomínio fiscalizar e assegurar a manutenção dos pontos do sistema hidráulico passíveis de deterioração temporal ou por uso, não estando as conexões internas inclusas nestes elementos. Assim, a responsabilidade por reparar danos causados por vícios resultantes da própria construção, de certo, só pode recair sobre a própria construtora, independentemente dos prazos de garantias propostos por esta.

Nesse sentido decidiu a 1ª Tuma Recursal dos Juizados Especiais do Estado do Paraná em 7 de fevereiro de 2018: “Em que pese a responsabilidade do condomínio em realizar as manutenções periódicas, nota-se que o cerne do problema foi vício construtivo, eis que a tubulação não foi corretamente instalada’ (Recurso inominado n.° 003261427.2016.8.16.0018, Juíza Relatora Fernanda Bernert Michielin).

Por tais razões, foi reformada a sentença que havia condenado o condomínio e construtora a reparar danos causados por alagamento a um condômino, afastando a responsabilidade civil do condomínio.

Não se pode ignorar que as falhas construtivas que dão causa a tais eventos se tratam efetivamente de vícios ocultos, atraindo a regência da Lei 8.078/90, sobretudo dos seus artigos 18, 20, 26 e 27, bem como do artigo 618 do Código Civil, no que se relaciona à conduta da construtora exclusivamente. Concomitantemente, se tem que, enquanto o Código de Defesa do Consumidor prevê a responsabilidade objetiva da construtora para indenizar o condômino consumidor pelos vícios e falhas de sua prestação, não é aplicável esta legislação ao condomínio, não havendo que se falar em responsabilidade objetiva.

De tal forma, em se tratando de responsabilidade subjetiva do condomínio, a sua imputação não prescinde de demonstração de culpa. Conclui-se assim que, muito embora seja comum a figuração de condomínios no polo passivo de demandas indenizatórias, ajuizadas após a ocorrência de danos por alagamentos ou vazamentos em suas áreas comuns, a responsabilidade civil deve ser analisada de forma minuciosa, somente devendo ser condenado o condomínio quando absolutamente afastada a hipótese de vício construtivo que tenha dado causa ao evento danoso.

Fonte: Revista Direito & Condomínio