A importância do registro da escritura na aquisição de um imóvel

Complementando a nossa última conversa sobre os cuidados a serem tomados na

compra de um imóvel, gostaria de aprofundar o assunto falando sobre o registro da

escritura de compra e venda ou instrumento particular no Registro de Imóveis

competente.

São comuns em transações imobiliárias situações em que o comprador questiona o

vendedor se ele possui ou não a escritura de aquisição do imóvel, como se fosse essa a

prova da propriedade. O que muita gente não sabe é que a escritura pública, enquanto

não registrada, não comprova a efetiva transferência da propriedade. Ao menos, não

perante terceiros.

Se a escritura pública não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis

competente, a transferência da propriedade não ocorreu efetivamente. É o que diz a

expressão popular “só é dono quem registra”.

Vamos a um exemplo prático: se uma pessoa tem uma escritura de um imóvel que não

foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, essa pessoa não

tem ainda a efetiva propriedade do imóvel. Dessa forma, pode o vendedor de má-fé

novamente alienar o imóvel, e o novo adquirente, de boa-fé, registrar a escritura. Será

este último, em tese, o novo proprietário do imóvel.

O artigo 1.227 do Código Civil dispõe que “os direitos reais sobre imóveis constituídos,

ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de

Registro de Imóveis dos referidos títulos.”.

O artigo 1.245, do mesmo diploma legal, dispõe o seguinte:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título

translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido

como o dono do o imóvel”.

Embora a venda de um mesmo imóvel a duas pessoas distintas possa, em tese,

caracterizar um ato ilícito, passível de indenização, a ser discutido em ação própria, ou

até mesmo um ilícito de ordem penal, fato é que nosso ordenamento jurídico resguarda

o adquirente do imóvel que primeiro fizer o registro. E esse também vem sendo o

entendimento dos nossos Tribunais.

Outra dúvida também encontrada nas transações imobiliárias é se há necessidade ou não

de escritura pública. A resposta é simples: afora as exceções previstas em lei (por

exemplo, alienação fiduciária em garantia, e imóveis adquiridos por meio do Sistema

Financeiro da Habitação – SFH), se a operação envolver valor superior a 30 vezes o

maior salário mínimo vigente no País, haverá necessidade de se lavrar uma escritura

pública. Caso contrário, se o valor for inferior a 30 salários, a transferência da

propriedade poderá ocorrer mediante registro de instrumento particular.

É o que diz o artigo 108 do Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade

dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou

renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário

mínimo vigente no País.”

De qualquer maneira, em quaisquer das hipóteses (escritura pública ou instrumento

particular registrável), é muito importante que seja realizado o registro do instrumento.

Sem isso, não há transferência da propriedade.