5 DICAS DETERMINANTES PARA COMPRA DE UM IMÓVEL

Comprar um imóvel requer planejamento e cuidados para a tão sonhada casa própria não se tornar uma grande dor de cabeça.

Para milhares de brasileiros a compra de um imóvel é a aquisição mais importante de suas vidas.

Não raras vezes, inúmeras pessoas compram um imóvel baseadas no sentimento e não pela razão, o que é perigoso para o comprador do ponto de vista fático-jurídico, podendo vir a perder o bem e o dinheiro investido.

Por conta disso, é preciso ter cautela na aquisição de um imóvel, pois vários são os casos que podem levar à anulação do negócio, como, por exemplo, documentos falsos, simulação, defeito do negócio jurídico, dentre outros.

Quem pretende adquirir um imóvel necessita do amparo de um bom corretor de imóveis e do auxílio de um advogado, uma vez que o Contrato a ser assinado não é simples como a maioria das pessoas podem pensar, embora em nosso país seja uma “regra” a quase inexistência de participação de advogado na celebração de negócio imobiliário consistente na compra e venda de imóvel, o que merece melhor atenção das partes envolvidas.

Antes de assinar um contrato de compra (ou promessa) de venda e compra de imóvel, o comprador precisa estar atento a uma série de providências para não transformar seu sonho em pesadelo, desde a análise dos documentos do imóvel e do vendedor até minuciosa vistoria no imóvel.

Seguem as principais dicas:

1 - Localização e arredores: visite a rua onde o imóvel está localizado para ter certeza de que é calma, sem a existência de feira-livre na porta ou próxima, bem como sem bares, restaurantes, boates ou outro tipo de comércio sujeito a provocar aglomerações ou tumulto.

Circule nos arredores do bairro para saber as distâncias a serem percorridas para encontrar uma padaria, açougue, supermercados, farmácia, salão de beleza, centro de compras, parque, escolas, hospital, etc.

2 - Orçamento: é imprescindível fazer uma análise financeira adequada ao tipo de imóvel que se pretende adquirir.

3 - Documentação do imóvel: o imóvel deve estar com a documentação em ordem. Os principais documentos a serem verificados pelo comprador são:

3.1 - A matrícula atualizada (Certidão de Ônus reais atualizada), a fim de constatar se quem está vendendo o imóvel realmente é o proprietário e se o imóvel não apresenta ônus como hipoteca, penhora, caução, etc.;

3.2 - Certidão atualizada do IPTU (Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica), a fim de verificar se o imóvel possui débitos perante a Prefeitura e se é foreiro à mesma;

3.3 - Declaração de inexistência de débitos condominiais, em se tratando de imóvel localizado em condomínio;

3.4 - Certidão Negativa de Débitos do Corpo de Bombeiros;

Vale lembrar que na hipótese de existir débitos decorrentes de tributos ou a existência de débitos condominiais, quem responde por eles é o imóvel em razão da existência de obrigação "propter rem", que significa obrigação em razão da coisa.

Trata-se de obrigação que vincula o bem em razão do domínio e nesse cenário, o adquirente assume a responsabilidade pela liquidação da dívida perante o credor, sob pena de vir a perder o imóvel.

4 - Documentação do vendedor: é necessário a qualquer comprador verificar a idoneidade do vendedor, a fim de evitar a ocorrência de fraude, mediante a solicitação dos seguintes documentos:

4.1 - Cópia da Identidade e CPF ou CNPJ (se o vendedor for pessoa jurídica) e documentos dos sócios da empresa vendedora;

4.2 - Certidão de casamento atualizada, a fim de averiguação do estado civil do vendedor;

4.3 - Certidão negativa do INSS e do FGTS, se o vendedor for pessoa jurídica;

4.4 - Certidão negativa de débitos tributários das Fazendas Federal, Estadual e Municipal;

4.5 - Certidão dos distribuidores de processos da Justiça Estadual e Federal, a fim de verificar a ocorrência de ações cíveis; ações criminais e ações de execução fiscal, bem como certidões dos Cartórios de Interdições e Tutelas;

4.6 - Certidão negativa da Justiça do Trabalho;

4.7 - Certidão negativa da Justiça Federal.

5 - Vistoria no imóvel: uma boa análise do imóvel usado pode revelar defeitos não apontados pelo vendedor.

Cabe ressaltar que outros documentos e/ou certidões poderão ser solicitados para garantir a legalidade e manter a segurança da transação.

Após o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) perante a Prefeitura, a escritura definitiva deverá ser lavrada em Cartório de Notas, com a presença dos vendedores e compradores.

O comprador deverá registrar a Escritura de Compra e Venda perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de tornar pública a compra e evitar reclamações de terceiros interessados.

Aqui, vale a máxima: “Só é dono quem registra!”

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